ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL

Bilindiği gibi 4077 sayılı yasa yerine 6502 sayılı yeni Tüketici Korunması Hakkında Kanun getirilerek tüketici hukukunda köklü değişiklikler ve yenilikler getirilmiştir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarına ilişkin tüketiciyi daha ileri düzeyde koruyan tedbirler getirilmiştir. Bu doğrultuda, 6502 sayılı Kanuna dayanılarak hazırlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27/11/2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu çerçevede, yeni dönemde tüketiciler daha çok korunacak, inşaat sektörüne güven artacak ve haksız rekabet engellenecektir.TKHK’nin 40-46 maddeleri arasında ön ödemeli konut satışı düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler konuta özgü olduğundan, genel olarak taksitli satışları düzenleyen hüküm burada uygulanmayacaktır. Aynı şekilde, menkul malların ön ödemeli satışına ilişkin TBK düzenlemeleri de uygulanmayacaktır.

Piyasada maketten satış veya sat-yap olarak adlandırılan bu tür sözleşmelerde, henüz ortada bir konut olmadan tüketicilerin para ödemeye başlaması nedeniyle özel bir koruma ihtiyacı bulunduğundan, 6502 sayılı kanun ile ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, 40. maddede, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir, şeklinde tanımlanmıştır. Kısaca, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapıldığında ortada henüz hazır bir konut yoktur, konutun parası ödenmeye başlanır ve aynı zamanda konutun inşası yapılmaya devam eder. Tüketici bedeli taksitler halinde veya toplu halde ödemiş olabilir. Her iki halde de ön ödemeli sözleşmelere ilişkin hükümler uygulanacaktır.

Anılan Kanun ilk olarak 40. maddede taraflar arasında (satıcı ve alıcı) arasında yapılacak sözleşmenin,  tanımını ve  koşullarını açıklayarak, bu sözleşmenin imzalanabilmesi için, öncelikle satıcının;

-Yapı ruhsatını almasını

-Sözleşme yapılmadan en az 1 gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren “ön bilgilendirme formunu tüketiciye ibraz etmesini zorunlu kılmıştır.

Tüketici (alıcı) ile ön ödemeli konut satış sözleşmesinin imzalanabilmesi için, bu iki ön şartın gerçekleşmesi zorunludur.Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi zorunlu kılınmıştır. Ancak buradaki bir gün önce ifadesini ‘bir iş günü’ şeklinde anlamak daha doğru olacaktır. Ancak kanımca bu bir günlük süre konut satışı gibi çok önemli bir kararın verilmesinde yeterli değildir.

Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağı hususu 6502 sayılı yasa ile getirilen en önemli yeniliklerden biridir. Buradaki yapı ruhsatının inşaat ruhsatı olarak anlaşılması gerekir. Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılması halinde, yüz bin (100.000,00) Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. 

6502 sayılı kanunda getirilen bir diğer yenilik ise teminata ilişkindir. Buna göre, bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları (hak ediş sistemi, bağlı kredi, ön ödeme tutarı gibi) sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

6502 sayılı kanunun 41. Maddesinde, anılan sözleşmelerde aranan şekil şartı yer almaktadır. Buna göre, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olsa bile satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri süremeyecektir. Geçersizliği tüketicinin ileri sürmesinde bir engel yoktur.

Geçerli sözleşme yapılmış olmadıkça satıcı tüketiciden hiçbir ödeme talep edemeyeceği gibi, tüketiciyi borç altına sokan kıymetli evrak, senet ya da başka bir belge de talep edemez. Burada peşin ödeme yasağı düzenlenmektedir. Tüketiciden bu yasağa rağmen ödeme alınacak olursa tüketici her zaman yapmış olduğu ödemeleri faiziyle birlikte veya kendisini borç altına sokan belgeyi geri isteme hakkına sahip olacaktır.

Yeni yasa şekil şartını 41. maddesinde düzenlemiştir. Kanun öncesinde piyasada inşaat firmalarının notere gitmeden, tapuya gitmeden A 4 kağıt üzerine  tarafların imzalarını alarak Borçlar Kanunu “alacağın temliki” hükümlerine göre yapılan sözleşmeler artık tarihe gömülmüştür.  

Satıcı, şekil şartına aykırı davrandığı tespit edilen beher sözleşme için 200.-TL idari para ceza ödeyecektir. Kanun ve yönetmelik hükümleri ancak şekil şartlarına uyan ve ruhsatı alınmış projeden noter yolu ile geçerli sözleşme ile daire alan müşterileri koruyup diğerlerine koruma sağlamadığından müşterileri yüksek harç oranından dolayı noterden kaçırıp eski usul adi yazılı sözleşmeye yönelten uygulamaların engellenmesi gerekmektedir. Ön ödemeli konut satışı problemlerin yaşandığı, müteahhitlerin para alıp konutları tamamlamadığı, parayı toplayıp ortadan kaybolduğu ya da tüketicinin istediği gibi konut inşa edilmediği problemli bir alandır. Geçmişte bu konuda birçok tüketici zarara uğramıştır. Bu sebeple ön ödemeli konut sözleşmesi yapılmadan önce iyi araştırılmalı, iyi düşünülmelidir.

Av. Ayşe Ayliz Karadan